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こんにちは!

メディアチームの南です!

 

本日は【 出店 】についてお話します!やっぱり自分のお店を持つのは夢ですよね! だからこそ、物件選びや準備はしっかり行いたいところだと思います。

 

特に、物件は1度選ぶと簡単には変えられません!

 

移転するにもお金がかかりますし、物件の解約には半年とか時間がかかったり、せっかく作った内装を捨てることにもなったりしますので、物件選びは慎重にしなければいけません!

 

そのあたりもできるだけ丁寧に書いていきますので、是非この記事で学んで、夢実現の一歩としてください!!

 

1.どうして物件選びで失敗してしまうのか?

 

良い物件の定義を考える 最初に質問です!どちらの物件が良い物件でしょうか?

物件A
家賃60 万円、管理費 8 万円(税込み)
駅徒歩2 分
面積18 坪
新築
階数10 階建ての 1 階、路面店で駅からの視認性も抜群
乗降者数日 1,231,758 人
HPBのプラチナプラン(44万円)でエリア新規数127 人

 

物件B
家賃20 万円、管理費 1 万円(税込み)
駅徒歩5 分
面積22 坪
築15年
階数10 階建ての 8 階 EV 有り、メインストリートから一本入った雑居ビル
乗降者数日 2,101,581 人
HPBのプラチナプラン(44万円)でエリア新規数153 人

 

結構悩ましいですか?それとも簡単でしょうか? 良い物件といった際に、1つの考え方としてはビルが新しくてかっこいい、アクセスが抜群で路面店が良い、というのがあると思います。

 

家賃を払う視点を除けば、僕のそういったビルの方が良いなって思います!しかし、そういった物件は「 稼げる 」でしょうか?

 

そうです! 稼げる、という視点が抜けています。席あたり単価、スタイリスト1人当たり単価といった考えもあると思いますし、詳しくは「 5.創業計画書と事業計画 」で説明したいと思いますが、簡単にいうと予想集客数(売上)に対する家賃や広告宣伝費の割合がどうかにかなり寄ります。

 

例えば、スタッフ3人で1人あたり売上が80万円、業務委託で報酬が50%とすると、

 

物件Aは、売上240万円で、費用が人件費120万円、広宣費44万円、家賃68万円、材料費20万円、光熱費8万円、その他経費10万円で、利益が△30万円

 

物件Bは、売上240万円で、費用が人件費120万円、広宣費44万円、家賃21万円、材料費20万円、光熱費8万円、その他経費10万円で、利益が+17万円

 

となります。一般的に路面店の方が光熱費はよりかかるので、実は物件Bの方が良い物件といえるでしょう。

 

ただ、これはスタッフの売上や人数を固定しているので、物件によって集客数、顧客単価を上げられたり、採用力を強められたりできるなら物件Aの方が魅力とも言えます。

 

大きさは18坪と22坪なので、Aがセット面7席、シャン台3、Bがセット面8席、シャン台3となるので、この辺りも考えるべき大切な要素だったりしますよね。

 

 

2.店舗オープンまでの流れ

 

ということで、一歩引いて、オープンまでの流れについて説明します。順序を説明していますが、物件の契約や融資によって前後したりもしますので、実際には関係者としっかりスケジュール確認して進めてもらえたら良いかと思います!

 

① エリア選定

基本的には一緒にお店をやるスタイリストや自分自身の指名客がどこにいるのかで決めることが多いかと思いますが、長い目で見たときには集客力の強さと採用しやすさは考慮すべきです。駅の乗降客数や路線数、駐車場の数(地方の場合)、実際にホットペッパービューティーで他のサロンのスタイリスト数や予約の埋まり方をみて、評価するのが良いと思います。

その他では、ホットペッパービューティーやディーラー、採用媒体の担当者などとコミュニケーションを取って、さらにエリアの評価をしていくと良いです。

 

② 物件探索

物件については、まずネットで探すと思いますが、at homeで初期的に探すのが良いと思います。そして、良さげな物件があったらそこで決まるか、というとなかなかそういう訳にはいきません(笑)

というのも、結構良い物件はすぐに埋まってしまうのですが、サイトには実際に申し込みが入って実際には受付を停止していても、更新タイミングなどで残っていることが多くあります。

そのため、その物件情報を出していた不動産仲介会社に条件を説明して、その場で探してもらったり、条件に合う物件があったら物件情報をもらえるように伝えておいたりすることが大切です。

また、全国的、関東エリアなどに強い不動産業者に直接連絡するパターンや、美容室専門の不動産業者もあったりするので、そういった方たちにコミュニケーションを取って決めていっても良いと思います。

あとは、街を歩き、空いている物件を探して管理会社に電話する、というやり方もありますので、情報は足と電話と粘り強さで見つける、ということを覚えてもらえると良いかと思います。

ちなみに、マイソクという言葉をご存じでしょうか? マイソクは物件情報のチラシのようなもので、図面や地図(住所)以外に、①賃料、②坪数と坪単価(賃料÷坪数)、③仲介手数料、④礼金、⑤敷金、⑥敷金の償却費用、⑦保証金などのお金関係の情報や、⑧借家契約(定期か?普通か?更新料があるか?)、⑨ライフライン(電気や水道、ガス等)、⑩その他、といった方法が載っています。

マイソクをどれだけ集められるかが良い物件に近づく近道と言っても過言ではありません!!

 

③ 物件精査(現地調査)

マイソクを見て、良いと思ったら内覧しましょう!慣れてくれば、付き合いのある内装業者と一緒に現地調査(現調)もいきなりすることもあるかもしれませんが、基本的にはまずご自身で見て、良いと思ったら業者さんに美容室可能なテナントかどうかを調べてもらうことになります。

結構現調のタイミングで、電気や排水が弱いとか課題が出てきたりもします。実際には、電気が75AでOKだと考えていても、実際にはそこまできていなかったというトラブルもあったりしたのですが、その際、どこまでリスクがあって、そこまでが自分の責任かも知っておくと良いと思います。仮に電力が来ていなかった場合は、ビル側に早く対応してもらう必要があります。

また、現地調査はしっかりと物件のまわりを歩くことも大切です。駅から物件までの道のりはどうか、近くにどんなお店があるのか、人の導線はどうか、競合はどうか、などはやはり実際に見るのと、Google Mapなどで見るのだと全然違いますので、必ず歩いてください!!

 

④ 内装検討

内装をどうするのか、どのようなデザインか、どのようなレイアウトかは、早くから考えておくと良いでしょう! もちろん内装会社から提案もしてもらえますが、どんな内装が良いのか、美容室以外でもカフェやホテル、飲食店など、好きなデザインをGoogleやInstagram、Pinterestなでで探しておくと良いでしょう。結局、イメージの共有って、どんなに言葉で伝えても写真や絵には勝てないですよね! また、個室や半個室などを作るのか、美容室以外にネイルブースやアイラッシュのスペースを作りたいのか、スパを充実させたいのか、などによってもレイアウトは変わってくるので、どんなことがしたいのかを明確にしつつ進めましょう。

そして、凡そのレイアウトが決まったら、見積をもらいましょう!融資などでは、内装やシャン台、セット面などの設備の見積は不可欠です。そのため、早めに見積もりをもらっておくと良いです。

また、ここで特に共用部分やエアコンなどで関わってくることだったりしますが、A工事、B工事、C工事という言葉を知っておくと良いでしょう。

【 A 工事 】 … 費用全額テナントオーナー負担で業者の選定もテナントオーナー
【 B 工事 】 … 費用全額当社負担で業者の選定はテナントオーナー
【 C 工事 】 … 費用全額当社負担で業者の選定も当社指定可能

 

⑤ 資金繰り確認と融資相談

まず現金をいくら持っているのか、毎月しっかりと一定額を貯めてきたのかが大切です。そして、物件の契約と内装の造作、設備や備品など設備投資費用と、オープン2、3か月でどの程度お金が必要かといった運転資金でどれくらいの金額が必要かを計算し、融資してもらいたい金額を決める必要があります。

また、融資に際して、返済期間も決める必要があります。毎月どの程度の返済であれば可能かを見積もっておくと良いでしょう。

だいたい金利3%で、1,000万円、7年の借入で、月の返済が約13万円以上になるので、利益からしっかりと返済資金を捻出する必要があります。

日本政策金融公庫の場合は、事前に美容組合に相談に行くと、融資の段取りなどもサポートしてもらえるうえ、金利が1%下がったりします。ざっくりですが、1000万円、7年の借入で、40万円近く返済費用が変わるので、結構大きいですよね!

 

⑥ 物件申し込み

物件の申し込みについては、不動産の仲介会社から申し込み用紙をもらうので、それに記載するだけではありますが、大家さんか大家さんが委託した会社が審査するため、初めての物件や競合している場合などは、美容師といて、経営者としての過去の実績などをまとめた資料などを添付すると良いです。

また、このタイミングで交渉すると、審査で簡単に落とされる可能性もあるので、交渉したい場合は審査に通ってから契約までの間で条件交渉するのが通常かなと思いますが、大家や管理会社によっては申込の段階で希望条件を言ってほしい、審査後は希望など聞かないというところもあるので、注意が必要で、仲介業者にしっかりと進め方を確認しておくと良いでしょう。

 

⑦ 物件の条件交渉

さて、物件の条件交渉ですが、基本的に家賃の交渉は嫌われたりもしますが、僕たちとしても死活問題なので、どの程度いけそうか、空いている期間や大家さんの性格などを把握しながら進めることになります。

基本的な交渉余地のある部分としては、①家賃、②保証金、③フリーレント、④契約期間、⑤更新料、⑥定期借家を普通借家に、⑦看板、くらいかなと思いますが、まとめて全部交渉すると、契約は結べなくなるでしょう(笑)

交渉としては、事前の大家さんや物件情報をもとにいくつかに絞って行うのが良いかと思います。しっかりと状況を説明すると、家賃を下げてくれるところもあったりします。あくまで感覚ですが、下げてくれるところは、消費税分くらいは下げてくれるところが多いようにも思いますので、しっかりと見極めつつ交渉しましょう!

 

⑧ 契約書チェックと締結

そして、条件が決まったら契約です。賃貸借契約書には重要事項説明書というものがあるので、しっかりと内容を理解した上で契約することが大切で、知り合いの弁護士などに専門的にみてもらうのが良いと思います。

不利な条項が含まれている場合も契約前であれば修正してくれることもありますが、締結後は難しいです。また、美容師さんに良くあるのが、理解していないことです。わからないことは恥ずかしいことではないので、些細なことでも気になることは聞いて、しっかり理解して押印(締結)するようにしてください。

また、このタイミングくらいで採用の求人広告は出しておいた方が良いです。求人の応募ってすぐに集まる場合は稀なので、できるだけ長く出してオープン時の人数固めをしておくと心強いと思います!!

 

⑨ レイアウト確定、備品検討

そんなこんなで契約の前後でレイアウトが決まるかなと思います。セット面やシャン台、トイレなど水回り、バックルーム、照明、壁の色あいなどなど決めることはたくさんありますが、内装業者と何往復かすることによってどんどん自分のイメージとあってきたり、なかなかぼんやりとしかイメージしていなかったところが具体化されたりします。

とても面白いと思いますが、結構きめることを細かくやらないと、ライトの色が違う、光が足りない、セット面とセット面の幅が狭い、バックルームに冷蔵庫をおけない、など色々と不具合も出てしまいますので、ここはできるだけこだわって行うと良いでしょう!

個人的には、迷ったらシンプルにするのが良いと思います。作り込んだものを修正するのって大変ですし、多少レイアウトは変えられるようにした方が、使い勝手が良かったりします。ただ、水回りやコンセントの位置など動かしづらいものもあるので、そのあたりは注意してもらえると良いかと思いますし、実際に工事を始める前に墨出しという、位置確認などもありますので、そこで実際の物件で距離感など確認してもらえると良いかと思います。

 

⑩ 保健所に相談、電話申し込み

保健所への相談はレイアウトが決まる直前くらいに確認に行った方が良いです。もし作ってから保健所にNGを出されると工事のし直しなど発生しかねないので、保健所とは仲良く、コミュニケーションを取って進めていくことをお勧めします。

特に狭いスペースにセット面を多く置く場合や、ヘア以外にネイルやアイラッシュもやりたい場合などは注意が必要ですので、必ず相談してから進めましょう!!

また、オープンに関しても、保健所のチェックがあって、OKをもらってから出ないとできません。ですので、事前に保健所にチェックの依頼をかけてから何日くらいで検査しに来てくれるのか、それからだいたい何日くらい経って検査結果がもらい得るのかを把握したうえでオープン日を決めると良いでしょう!!

中には、事前にホットペッパービューティーにオープン日を記載して、保健所から指導を受けたサロンもあると聞いています。検査結果が出るまで、いつオープンできるか決まらないはずだから、というもので、注意が必要です!

美容所登録の際は働くメンバー全員の登録のために、各々の健康診断書なども揃えておく必要がありますので、そのあたりも準備しておきましょう!

ちなみに、管理美容師を持っている人はいますか? 2人以上で働く場合は必ず必要ですので、防火管理者と合わせて取っておくことをお勧めします!!

 

保健所登録と同様に大切なのが電話です。電話(インターネット)の開通は1か月以上前に申し込む必要があり、タイミングを間違えると、オープン初日はひたすら誰かの携帯のデザリングで頑張ることになります! そのため、物件の契約が決まったら、速攻で連絡することをお勧めします!!

 

⑪ その他各種手続きと物品の準備

ゴミやタオル、電気水道、POS、クレカ、求人サービス、集客サービス、音楽などもどこにするのかを早めに決めて連絡しておきましょう! また、材料(カラー剤やパーマ剤、トリートメント、他)や備品・機材(デジパ、スチーマー、カットチェア、キャッシャー、金庫、その他)、顧客用タブレットなども購入しておく必要がありますが、ある程度工事が終わったタイミングでないと物件に置けないので、購入リストを作成し、そこに購入タイミングも記載しておくのが良いでしょう!!

 

⑫ 内装引渡・オープン

ということで、内装の引き渡しが終われば保健所の検査を経てオープンです!

おめでとうございます!!! パチパチパチパチ!!!

 

3.データで判断する重要性

 

出店の際にデータってあまり必要ないとお考えの方もいらっしゃるかもですが、エリア選定でも乗降客数やサロン数、有力店舗の集客サイトの埋まり方、スタイリスト数などはやはり数字で見ますし、物件を決めてもホットペッパーのプラン別の新規集客数とセット面数からオープン当初の必要なスタイリスト数を割り出したり、オープン後に何人スタイリストやアシスタントを採用すべきか算出したりします。

また、集客サイトもただ載せれば集客ができるかというとそういう訳ではなく、PV数やCVR、ACRなどを見て、ページの改修を行い、最適化を図ります。

 

ここでいう、CVRはホットペッパーのサロンレポートに記載されているもので、

CVR = クーポンページへの流入数 / サロントップPV数
ACR = クーポン購入数 / クーポンページへの流入数

 

になりますので、トップPV数が少なければ、検索にどう引っかかるようにするのか、CVRが低ければトップページを魅力的になるようにするのか、ACRが低ければクーポンが分かりづらい、購入する気にならないということなので、購入したくなるように修正することで集客力を上げていくことになります。

インターネットの普及で楽になっただけでなく、数字がモノをいう世界に変わってきました。まだまだ美容室業界は数字に疎い人が多いようにも見受けられますが、データを使いこなすことがこの業界で勝つ秘訣なので、苦手と言わずに向き合ってもらいたいです!

 

4.保健所との上手な付き合い方

 

先ほど保健所にレイアウトが決まる直前に相談にいこう、とお伝えしましたが、改めて一緒に進めていくことが大切です。

色々な方とお話すると、指摘されるのが面倒だから相談は極力したくない、という方がいらっしゃいますが、検査などで指摘された方がよっぽど面倒です。ですので、独立を考え、賃貸借契約を結ぶあたりのタイミングで、ある程度レイアウトができれば、それを以って保健所にいきましょう!

 

そして、レイアウトで問題ないか、工事スケジュールの中でいつ頃検査の依頼をすべきか、検査はどのような項目があるのか、検査後に結果はいつ頃出るのか、といった内容を聞きつつ、上手に進める必要があります。

ちなみに、保健所登録の際に提出しなければならない書類は以下の通りです。

・美容所開設届
・施設の構造設備の概要
・施設の平面図
・従業員名簿
・美容師免許を持つ従業員の医師診断書
・登記事項証明書(開設者が法人の場合のみ)

また、検査に際し忘れがちなのが、以下のような消毒設備です。

・消毒薬
・メスシリンダー
・薬液容器(ふたつき容器やタッパーなど)
・乾燥器(水切りカゴや水切り棚など)
・消毒済み器具容器(ふたつき容器やタッパーなど)
・タオルの格納棚
・未洗浄タオルの格納容器
・フタつきの毛髪専用箱・汚物入れ(最低1つずつ)

これらをしっかり準備して臨むようにしましょう!

 

 

5.創業計画書と事業計画

 

創業計画書は一般的に日本政策金融公庫のフォーマットがまとまって良いと思いますので、それに準じて作成するのが良いと思います。これは融資のために必要で、公庫以外にも信金や地銀でもフォーマットがない場合にこのフォーマットを代用して使っても良いです。私も地銀さんと話した際に、「創業計画書があって計画の理解がしやすかったです」と言ってもらったことがあります。

諸々転用も可能ですので、伝えたいこと、伝えないといけないことをしっかりと考えて記載する必要があります。

【記載項目】
1.創業の動機
2.経営者の略歴等
3.取扱商品・サービス
4.取引先・取引関係等
5.従業員数
6.お借入の状況
7.必要な資金と調達方法
8.事業の見通し(月平均)
9.自由記述欄

ここで見られるのは、どれだけしっかり考えているか、実現可能性(返済の確かさ)を見られていると考えてください。もちろん地域貢献、雇用増進、業界発展も大切ですが、融資で大切なポイントは毎月しっかり返せるかどうかです。

その確からしさを見られているので、自分だけの視点で書かず、「お金を貸す人が読む視点」でかくことを意識すると良いでしょう!

また、お店をオープンした当初は資金繰りがとても大切です。そのため、事業計画書として、毎月いくら売り上げて、いくら費用で出ていくのかを1年分算出すると良いです。その後は、2年目、3年目と1年単位でも良いのですが、最初の1年間は毎月どうなるかをしっかり計算した事業計画が必要です。

いわゆる原価と販売管理費をおさえると良いのですが、言葉が難しくなるので、具体的には以下の項目がどれくらいかかるかを算出してもらうと大体わかると思います。

・役員報酬(自分の給与)
・人件費/業務委託報酬
・家賃
・広告宣伝費
・材料費
・タオル費やゴミ回収費
・クレカ手数料
・ホットペッパーのポイント代
・採用費
・旅費交通費
・水道光熱費
・減価償却費用
・税理士
・その他経費
・利息

 

6.内装業者はピンとキリ!上手に付き合うためにすべきこと

 

最後に出店で最も出費の大きいのが内装費です。居抜きとかだと保証金が一番大きい場合もありますが、保証金は返ってくるお金ですからね。

ということで、わたしの経験で、どう考えても2,000万円はいかないだろうとかんがえていた内装の見積もりが2,500万円で出てきたことがあります。そして、すぐに、知り合いの業者に見積をお願いしたら1,800万円でした。

レイアウトなどはもちろん異なるし、見積を共有することはしないのですが、凡そ要望を伝え、コミュニケーションを取り、予算は2,000万円と伝えていたにも関わらず、です。

そして、2,500万円の見積もりの業者にお断りの連絡をしたら、「レイアウトや見積を出すための現地調査費用で100万円を払ってください。」と言われました。

そもそも発注するとも決めていないし、伝えていない、さらに、費用がかかるとも聞いていないので、突っぱねて事なきを得たのですが、費用がいつからかかるのか、何にどれくらいかかるのか、1日現調して簡単なレイアウト書いて100万円とか詐欺にしか思えないし、予算を簡単に越えてくるのも意味が分からなかったのを覚えています。

その業者は知り合いから、1度使ってほしいと頼まれたので、相見積を取るかもしれないと伝えたうえで見積をお願いしたのですが、知り合いからということで舐められたのかなとも思いました。その知り合いは良い人だったのですが、、、

ということで、いつもの業者にしたのですが、皆さんも疑うなら相見積もりをとって、しっかりと業者間で比較して進めるなり、特に創業当初のお金は貴重なので、しっかりと自分が納得して使ってほしいですし、内装業者は良し悪しが結構別れるので、気を付けてください!

しかも、内装業者は良くても、その下につく施工業者が悪いと工事の質が悪かったりするので、内装業者が同じでも仕事の質がいつも同じとは限らないのが難しいところなんですよね(苦笑)

 

7.まとめ

 

今回は出店についてまとめてみましたがいかがだったでしょうか? ここまで読んでくれた方は、出店にかなり本気の人かなと思いますが、そうでない方、例えば、いつか自分のお店を持ちたいとお考えの方にとっても、具体的にイメージできる良い機会だったのかなと思います!

そして、わたし個人の意見ですが、お店を持つなら3店舗以上が良いと思います!スタッフの大量離職、コロナやインフルエンザの蔓延、台風や天災など何があるかわからないのが店舗ビジネスです。1店舗で何かが起きても、他の2店舗が支えてくれれば何とか耐えることができます。

安定して収益を出すために何が必要か、今回はそこまでは言及していませんが、是非この視点も合わせて、出店、そして、経営を考えてもらえると良いかと思います!

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